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北京千美琪商贸有限责任公司与北京东方广场有限公司租赁合同纠纷案
 

    案情:2000年3月2日,东方广场与千美琪公司签署了一份《租赁确认书》,双方约定东方广场同意将位于北京市东城区东长安街1-31号的东方新天地商场首层UG57和LG41两个商铺共2060平方米租赁给千美琪公司。该确认书对价款、位置、面积等做了约定。其中第13条写明“本确认书将作为甲乙双方就同意该铺位之协议,对甲乙双方均具有约束力。”确认书签署后,千美琪公司依约交付了定金人民币65万元,东方广场收取定金后开具了专用发票。很快千美琪公司开始着手装修,并与香港建成公司订立了装修合同。就在千美琪公司准备与东方广场签订正式合同时,东方广场单方面提出增加LG42商铺作为租赁物。LG42商铺300多平方米,位于靠近地铁的一个死角,位置差,商业利用价值低,故千美琪公司没有同意东方广场的要求。东方广场分别于2000年6月15日、19日、26日三次致函千美琪公司,单方面终止了租赁确认书。之后,千美琪公司不断向东方广场主张合同权利要求返还定金并赔偿装修损失,但东方广场却一再拒绝。2003年4月,千美琪公司向北京市东城区人民法院提起诉讼。

    判决:东城法院认定,双方签署的确认书是双方的真实意思表示,合法有效,不能擅自作出实质性变更。东方广场在签定正式合同时,单方增加面积,在未获同意的情况下又单方终止协议,显系违约。判决东方广场向千美琪公司返还定金65万元并赔偿各种损失120万元。东方广场不服提出上诉,北京市第二中级人民法院终审判决维持原判。

    评点:本案的关键在于分清合同法理论中定金、违约金及实际损失等概念的实质内涵,以及适用区别,从而结合具体案情作出最为有利的选择。卫永刚律师作为原告代理人,在接受委托后,首先纠正了原告只要能把定金全额拿回即可的想法,继而又更正了双倍返还定金的思路,在把案件材料作足作实的基础上,大胆确定了以实际损失作为诉讼请求的代理方案。同时,在办案过程中,以一个职业法律人的素养和操守,顶住了来自各方面的压力和诱惑,秉公办案仗义执言,最终赢得了两审的胜诉。

    附注:由于一方当事人是知名港资企业,所以本案的审理造成了很大的社会影响。作为原告的代理人,代理律师承受了很多压力,也得到了来自各方面的支持。《中国商报》、最高检主管的《方圆法治》杂志、人民日报社主办的《市场报》以及许多网络媒体均对律师进行了采访,对本案做了深度报道。

 
 
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